Ein Immobilienkauf dürfte für viele der größte Kauf in ihrem Leben sein. Egal ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder um einen Neubau handelt, der Traum der eigenen 4 Wände ist nicht ganz billig.
Doch welche Kosten kommen da auf mich zu?
Nun, hier kann man noch unterscheiden zwischen einen Neubau und einer Bestandsimmobilie. Aber wir betrachten hier mal die Kosten, die in jeden Fall auf einen zukommen, die Kaufnebenkosten.
- Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer kommt in jedem Fall auf einen zu. Diese beträgt in NRW 6,5% von dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Eine Übersicht über die anderen Bundesländer haben wir hier. Diese Steuer muss jeder bezahlen, der in Deutschland Immobilien erworben hat. Auch wer ein Grundstück kauft, muss diese Steuer bezahlen. Die Steuer wird kurz nach Kaufvertragsunterschrift fällig, egal ob der Kaufpreis geflossen ist oder nicht. Der Staat wartet nicht….
- Notarkosten
Die Notarkosten betragen bis zu 2% der Kaufsumme und werden in verschiedenen Abschlägen fällig. Hierzu zählen Kosten für die Vertragserstellung und Unterzeichnung, die Kosten für die Eintragungen im Grundbuch, etc.
- Maklergebühren
Maklerkosten kommen dann zu Stande, wenn der Kauf der Immobilie durch einen Makler begleitet wurde. Hier gibt es unterschiedliche Kostensätze, aber in aller Regel betragen die Kosten hier 3,57% von dem notariellen Kaufpreis.
An dieser Stelle schauen wir uns eine Beispielrechnung an:
Der allseits bekannte Max Mustermann hat seine Traumimmobilie (in NRW) gefunden, Kaufpreis beträgt 300.000€. Diese Immobilie hat er auf der Homepage eines ortsansässigen Maklers gefunden. Nach der Besichtigung und der Rücksprache mit einem unabhängigen Finanzierungsmakler ist die Finanzierung schnell geklärt und er kann sein Haus kaufen.
Die Gesamtkosten belaufen sich auf: 
So hat Max Gesamtkosten von 336.210€, die er zu bezahlen hat.
War es das mit den Kosten?
Betrachten wir zunächst die fixen bzw einmaligen Kosten. Bei einer Bestandsimmobilie sind die recht einfach, ich habe den Kaufpreis der Immobilie und etwaige Renovierungskosten, hierzu zähle ich auch mal Kosten für den Garten etc. Zugegeben bei den Renovierungskosten kann man schnell mal den Überblick verlieren, gerade wenn es sich bei der Immobilie um ein älteres Semester handelt.
Bei einem Neubau habe ich mehrere Kosten, die ich zu beachten habe. Angefangen bei dem Grundstückskauf, wo evtl Erschließungskosten fällig werden. Dies ist sehr häufig in Neubaugebieten der Fall. Hierzu können auch Straßenarbeiten zählen (Neubaugebiet).
Dann habe ich Architektenkosten, die zu den Baunebenkosten zählen. Wenn ich einen Architekten beauftrage, zahle ich diese Kosten direkt an den Architekten. Bei einem Bauträger sind diese Kosten auch mal in den Hauskosten miteingeschlossen, es hängt etwas mit dem Bauwerkvertrag zusammen.
Kleiner Hinweis an dieser Stelle: Kaufe ich das Grundstück zusammen mit dem Haus von einem Bauträger, zahle ich auf die gesamte Summe die Grunderwerbssteuer und nicht nur auf das Grundstück!!
Weitere Kosten entstehen für den Rohbau, den Innenausbau, Sanitär, Heizung,etc. Aber man darf auch nicht die Kosten für die Außenanlagen vergessen und die Hausanschlusskosten. Gerade diese werden oftmals in der Kalkulation für die Finanzierung vergessen bzw übersehen.
Jetzt habe ich aber alles, oder? 
Zumindest sind jetzt mal die einmaligen Kosten weg. Doch eine Immobilie hat auch laufende Kosten, da rede ich nicht von Strom und Gas.
Die Grundsteuer B wird fällig wenn ich Immobilienbesitzer bin. Diese Steuer ist von Region zu Region unterschiedlich und wird von dem Immobilienbesitzer vierteljährlich an die Stadt überwiesen.
Eine weitere Kostenart kann aber auch der Erbbauzins sein. Diesen muss man zahlen, wenn einem das Grundstück nicht gehört, sondern es gepachtet wurde. Hier gibt es 3 Arten, das private Erbbaurecht, das öffentliche Erbbaurecht und das kirchliche Erbbaurecht.
Wie man es vielleicht erahnen kann, hängt der Name mit dem Besitzer des Grundstücks zusammen….
Wenn ich Teileigentum erworben habe, als Beispiel eine Eigentumswohnung, wird meist noch ein Hausgeld fällig. Hier werden laufende Kosten für den Betrieb der Wohnanlage bezahlt, z.B. Frischwasser, Abwasser oder auch Instandhaltungsrücklagen.
An dieser Stelle sein ein kleiner Tipp/Hinweis erlaubt:
Man kann sich beim Immobilienkauf oder auch Verkauf so gut es geht vorbereiten, doch alles kann man nicht im Überblick behalten. Sei es bei der Bewertung des Zustands der Immobilie oder dem Finden des passenden Kaufpreises. Hier kann ein Immobiliengutachter sehr hilfreich sein.
Der Sachverständige ist ein Fachmann und kann das Haus unabhängig und objektiv begutachten und bewerten. Denn seien wir doch mal ehrlich, wenn ich mich in ein Haus verguckt habe, dann will ich es auch haben. Und dann will man manches auch garnicht sehen. Das wiederum kann einem in ein paar Jahren auf die Füße fallen.
Wenn Sie einen solchen Gutachter benötigen sollten, dann schauen Sie doch am Besten gleich mal hier nach: www.immogutachter.de. Lucas Vogt ist Sachverständiger und kann Ihnen Rund um das Thema Bewertung mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Fazit:
Es ist nicht nur der Kaufpreis, der einen Immobilienkauf so teuer macht. Man sollte alle Kosten betrachten und dann schauen, wie finanziere ich das Ganze. Denn da gibt es auch einiges zu beachten. Sonst wird es am langen Ende so richtig teuer!!!!
Carsten Welke
